[비즈한국] 圍繞非居住型“一戶一宅”持有者的綜合不動產稅基本扣除額，近期發生的過程極具啟發意義。8月3日，政府宣佈將基本扣除額從12億韓元下調至9億韓元。8月26日，政府撤回該決定，恢復至12億韓元。9月2日，執政黨又宣佈將推動統一上調至14億韓元。
一個月內三次變更的制度
意味著在一個月內，方向變動了三次。
在這期間，市場發生了什麼？江南地區的房主們因擔憂稅負，曾一度將報價下調3億韓元掛牌出售，但在修正案釋出後，又開始諮詢中介是否可以撤回出售。判斷慢了一步的人損失了3億韓元，而快了一步的人則保住了資產。兩人的差距不在於資產規模，而在於解讀政策並作出判斷的速度。
我不認為這種市場結構是理想的。制度必須簡單且具有預測性，這一原則毋庸置疑。但原則歸原則，無法改變現實。在當下這一刻，個人必須做出各自的決定。既然如此，只能透過學習來應對。
不懂稅收，就無法挑選房屋
最近在首爾公寓市場出現了一個引人注目的現象。在同一小區內，出現了專有面積84㎡的成交價高於114㎡的“價格倒掛”案例。
城東區清溪碧山（Cheonggye Byuksan）小區的84㎡成交價為17.1億韓元，而114㎡僅為15.6億韓元。在麻浦區上巖世界盃公園5團地、江北區SK北漢山City、冠嶽區冠嶽雨聲、西大門區弘恩碧山等地也確認了同樣的現象。此類價格倒掛成交在一年內從147起增加到386起，增長了2.6倍，涉及小區數量也從84個增加到162個。
原因很明確。以“新生兒特惠貸款”為首的政策性貸款主要集中在專有面積85㎡以下的房源，且住房抵押貸款額度以15億韓元為分界線。實際上，在首爾公寓成交中，15億韓元以下的佔比高達80%，而在東北部地區，每三宗申報價格中就有一宗來自“國民坪型”（84㎡）。
如今，住宅價格受政策設定標準線的影響，遠甚於居住質量或地段價值。15億、20億、46億、85㎡、25億韓元。每劃定一條新線，需求就會向線下集中，導致集中區域的價格上漲。
如果不能理解稅制和貸款規定，就無法判斷哪個區間會變動。這不僅僅是投資者的課題。對於剛需者而言，這更是一個緊迫的問題，因為預算相同的條件下，可選的房源會變、數月後的價格會變、賣出時的稅負也會變。
長期居住反而吃虧的結構
隨著“長期持有特別扣除”轉為“長期居住所得扣除”，扣除限額被設立。2028年為20億韓元，2029年以後為10億韓元。
我們來看看具體案例。假設2003年以6億韓元購入並居住超過20年的住房，在2026年以60億韓元售出，按現行制度，扣除額可達34.56億韓元，轉讓所得稅為3.58億韓元。然而，2029年以後，扣除額被限制在10億韓元，轉讓稅將增加至15.7億韓元。
在這種結構下，甚至出現了“居住2~3年，價格上漲後賣出並換房在稅務上更有利”的說法。也有批評稱“這等於政府鼓勵短期買賣”。江南區清潭洞的一位居住了40年的居民感嘆道：“我什麼都沒做，只是住在一所房子裡，房價卻漲了。”
撇開制度的合理性討論不談，對個人而言，重要的是應對。在這種結構下，賣出時機決定了資產規模。2027年賣出與2029年賣出的差異可達數億至十幾億韓元，而這一差異僅僅源於“扣除限額設定時間”這一條資訊。
這就是為何持有相同住宅，結果卻大相徑庭的原因。
貸款是資格問題，而非額度問題
許多人認為貸款是“能貸多少錢”的問題。但在當前的市場中，更重要的問題是“我是否有資格獲得貸款”。
家庭貸款總量增長目標在四個月內從1.5%上調至3%。不過，擴大的額度優先分配給了集體貸款和青年、中低信用者支援。銀行界人士表示：“即便執行完集體貸款和中低信用者貸款後還有餘力，也很難增加普通住房抵押貸款。”
從明年1月起，獎金將不再被認定為常態收入。如果包含獎金的收入增長率超過20%，則按最近兩年平均收入計算；超過30%，則按三年平均收入計算總負債本息償還比率（DSR）。雖說是針對大企業高額獎金的舉措，但實際上，底薪低、獎金佔比高的中小企業員工受到的影響更大。
在土地交易許可區，由於強制要求實際居住，無法利用全稅，實際上需要全額現金。這就是江南三區土地交易許可申請量驟降77%的背景。現場反應是：“手握30億韓元現金的買家能有幾個人？”
相反，三星電子員工從9月起可以透過公司內部貸款，以年1.5%的利率最多借款5億韓元。這可是在商業銀行住房抵押貸款利率上限超過7%的市場環境下。結果，水原靈通區創下了全國最高漲幅。
在同一個市場中，有人貸不到款，有人卻能以1.5%的利率融資。如果不理解這一結構，資金計劃本身就無法成立。事實上，8月份一個月內，首爾就有168宗公寓買賣合同解約。按蘆原、江西、東大門、江東區順序，大多是因為貸款未能如預期執行，導致資金計劃落空。
支付定金後再去確認貸款條件，順序完全錯了。
城市更新是稅收與金融的綜合考試
如果考慮參與再開發或重建投資，必須確認以下事項：
第一，原業主與承繼業主的稅收不同。原業主無需為原有土地繳納取得稅，僅在完工建築物部分繳納。相反，承繼業主在獲得入場券（拆遷房指標）時和竣工後登記時，需兩次繳納取得稅。管理處分計劃許可日、滅失日、竣工日等日期直接影響轉讓所得稅計算。在城市更新專案中，“何時買入”與“以多少價格買入”一樣，決定了稅負。
第二，重建超額利潤回收制度全面實施。首爾有46個小區、1.8萬名組合成員成為物件，平均負擔金為1.2億韓元，根據小區不同，從3億到7億韓元不等。最近出現了將此負擔金轉嫁給買家的特約交易，政府將其視為私人合同領域。如果不加確認盲目買入，可能會背上數億韓元的額外負擔。
第三，必須審查專案可行性。以京畿道始興市的一個案例為例，6年前以2.65億韓元買入準備重建的公寓，加上分擔金共投入5.65億韓元併入住，但目前的賣出報價僅為6億韓元。6年的收益僅為3500萬韓元。
價格低的房源未必有利。如果土地持份小，組合成員分到的份額就少，導致分擔金增加。蘆原區上溪洞的專有31㎡單一戶型小區就是典型例子。雖然售價在6億韓元左右，准入門檻低，但如果忽視了每戶土地持份小這一點，分擔金負擔可能會遠超預期。反而，不少土地持份大的房源是被低估的。
租賃經營中最大的風險是制度變更
2017年，政府大力鼓勵註冊租賃住宅。一位響應號召的租賃經營者在8年間嚴格遵守了租金漲幅上限5%的規定。租客的孩子從小學六年級到讀大學，一直以市價的一半水平租住在這裡。
隨著義務租賃期限結束，稅收優惠縮減的預告隨之而來。據估算，該經營者的轉讓所得稅將從3.6億韓元增加到7.8億韓元。更大的問題是出售本身變得困難。如果承租人行使續租請求權，到2028年前都無法出售；在土地交易許可區，帶租約的房子也很難賣出。
政府雖然提出了年內出售可維持優惠的方針，但其他制度卻在限制出售。好在最近以執政黨為中心，正在討論重新評估註冊租賃稅收優惠縮減，並維持居住住宅免稅特例5年的方案。
這一案例留下的教訓很明確。租賃經營中最大的風險不是空置或利率，而是制度變更。因此，必須持續關注討論的方向、追溯適用的範圍、過渡條款的設定方式等。
應該如何學習？
我想提出三點建議。
第一，理清日期。房地產稅制大多根據施行時點和過渡條款決定稅負。必須整理出一張表格，列明2027年、2028年、2029年分別會有什麼變化。對賣出時機的判斷應從這裡開始。
第二，確認自身資格。在簽約前，必須親自向金融機構確認收入標準下的DSR限額、意向購房區域是否受限、是否屬於政策性貸款物件、獎金如何折算收入等問題。
第三，理解結構，而非糾結於單一條款。沒必要背誦所有稅法條文。只需明白：設定管制線會導致線下區間價格上漲；提高持有稅會轉嫁給租客；強化轉讓稅會導致捐贈增加。理解了這些運作原理，即便出臺新對策，也能預判方向。
國民不得不放下生計去學習稅法，這種情況本身絕非正常。制度應當簡單且具有可預測性，這是政府的職責所在。這一點必須明確。
但在那樣的環境改善之前，個人必須經營好各自的生活。
節省5億韓元稅收與額外負擔5億韓元，其差距不在於資產規模，而在於資訊與判斷的差距。能貸款的人與貸不到款的人之間的差距，優質城市更新專案與分擔金過高專案之間的差距，亦是如此。
政策在未來仍會變化。國會審議尚待進行，施行令修訂尚待出臺，政權更迭帶來的變化也已預見。
因此，不應試圖背誦標準答案，而應掌握解讀的方法。
因為無知而繳納的稅款，沒有任何人會退還。