[비즈한국] 首爾麻浦區上巖洞DMC宣傳館地塊在兩次出售失敗後，已啟動第三次尋找買家的程式。首爾市在首次流標後放寬了開發條件，但在第二次競標中依然未能找到買家。在約922億韓元的預定價格保持不變的情況下，專家指出，由於總專案支出負擔過重，確保專案盈利空間並不容易。
DMC宣傳館是為介紹上巖數碼媒體城（DMC）而設立的展示與體驗設施，曾於麻浦區上巖洞1612號運營，後於2023年關閉。此後，為引導民間開發，首爾市於2025年底變更了地球單位規劃，廢除了宣傳館用地的指定用途，並決定將2874.2平方米（869坪）規模的國有土地及現有的臨時建築物一併出售。去年12月首次啟動出售，預定價格設定為土地919億7440萬韓元與建築物2億2547萬韓元之和，共計約922億韓元。
然而，首次出售因無人競標而流標。為此，首爾市聽取了房地產開發業界的意見，放寬了西側邊界退讓距離及低層部開放條件，並將開發期限從開工後3年延長至5年等，採取了放寬管制的措施。儘管如此，今年6月進行的第二次出售依然流標。可以說，在廢除指定用途的基礎上又進一步放寬了出售條件，但兩次均無人問津。
儘管該地塊位於DMC中心地帶，且多項條件已獲放寬，但出售依然接連擱淺，背後的原因似乎是高昂的專案支出壓力。若在約922億韓元的土地及建築物購買成本之外，再加上後續投入的建築費和金融成本，民營企業所要承擔的總專案支出將大幅增加。再加上持續的高利率基調和建築成本上漲，確保專案的盈利空間變得十分困難。
大韓建設政策研究院研究委員李恩亨（音）表示：“在市場經濟中，如果被認為有利可圖，民營企業自然會進入，反之則不會。在已經放寬部分管制的情況下仍無人競標，可以看作是市場認為在當前條件下專案盈利空間不足。”
世宗大學房地產AI融合系教授申寶妍（音）也認為高昂的專案支出構成了負擔。申教授表示：“即使土地成本約為900億韓元，加上建築成本和資金籌措成本，總專案支出可能增加至2000億韓元左右。目前正值建築成本大幅上漲，且專案融資（PF）籌措也不容易的階段。”
首爾市方面也指出，宣傳館地塊兩次流標的原因在於預定價格過高、持續的高利率基調以及建築成本上升所導致的盈利能力下降。
專家們也提出了提高盈利空間的其他方案。李恩亨研究委員認為，可以考慮調整預定價格或拓寬利用範圍等措施。但他也解釋稱，由於是公有土地，在降低價格或大幅放寬特定地塊用途方面存在侷限性。
申寶妍教授認為，除了簡單的出售外，民官共同開發方式也可以作為替代方案。申教授表示：“如果首爾市以土地作價出資，與民間透過房地產投資信託基金（REITs）或合資方式進行開發，民間可以減輕初期的土地成本壓力，而首爾市也能共享開發收益，這種方式也值得考慮。”
目前，DMC宣傳館地塊已從9月17日起啟動第三次出售程式，競標截止日期為10月23日。首爾市沿用了第二次出售時放寬的開發條件。不過，為了配合“大長弘大線”地鐵施工，新增了需將約12.5平方米的地塊部分臨時使用至2032年的條件，預定價格與之前相同，仍約為922億韓元。該預定價格是基於去年12月進行的評估測算得出的。
首爾市表示，如果第三次出售仍無人競標，將考慮包含進一步放寬供應條件在內的後續對策。但目前尚未考慮出售以外的其他利用方案。首爾市相關人士表示：“如果第三次出售再次流標，將考慮採取適當放寬供應條件等多種方案。”