[비즈한국] 首爾鍾路區西村因其“韓國特色”吸引了大量外國遊客和年輕人到訪，重新煥發了活力並備受關注。隨著客流量的增加，商圈雖日漸繁榮，但伴隨外部資本的湧入和租金上漲，許多長期在此經營的商戶正被迫一個接一個地離開西村。
27日下午1時左右，即使天氣不佳，首爾鍾路區西村一帶依然人潮湧動。遊客們在街頭漫步，有的在建築物前拍照留念，有的尋找咖啡館，部分熱門店鋪前甚至排起了長隊。人群中還不時可見穿著韓服的外國遊客。街道兩旁隨處可見新開的服裝店、正在重新裝修的門面以及新入駐的告示。
訪問西村的人數正在持續增加。據首爾市商圈分析服務2026年第一季度報告顯示，作為西村行政區域之一的清雲孝子洞，日均流動人口達到3萬7890人，較上一季度增加了242人，較去年同期增加了342人。店鋪數量也達到了946家，比去年同期增加了11家。
隨著客流量增加，市場對西村商鋪和建築的需求也隨之水漲船高。附近的一位房地產中介表示：“近一兩年，關於建築的諮詢量增加了兩三倍，只要有商鋪掛牌，很快就會被租走，幾乎沒有空置。”
近期，主導西村建築和商鋪交易的是江南地區的投資型房地產中介。當地中介機構表示，西村的大多數建築交易都是透過江南地區的中介公司完成的，由他們親自經手的交易反而寥寥無幾。
已經營中介事務所6年的A某表示：“最近很多江南的中介法人入駐，他們以高價誘導業主掛牌出售建築。”據A某透露，這些中介甚至會主動透過電話或信件聯絡那些本無意出售的業主，承諾能以高於市場價的價格賣出，勸說其掛牌。
在西村經營民宿的30多歲房東B某表示，確實經常接到要求出售房產的電話。經營餐廳超過10年的房東C某也收到了類似的提議。C某說：“大多是江南的投資型房地產公司打來的，他們聲稱能幫我高價賣出，不僅打電話，還不斷寄送傳單。”
受此影響，出現了不少高於現有行情的交易案例。據當地房產中介介紹，一兩年前每3.3平方米成交價在6000萬韓元左右的西村建築，近期成交價已突破1億韓元。今年4月，一家經營了約50年的餐廳建築以每3.3平方米約1億5000萬韓元的價格售出。
這種高於現有行情的成交價正成為新的基準。高價交易頻現，導致附近房東對房價的心理預期也隨之提高。建築價格的上漲最終演變為租金上漲的壓力，導致原有商戶被迫撤離。事實上，西村一家經營了14年的咖啡館，已於今年3月因租金上漲而搬離。
在建築交易過程中，新買家要求原有租戶“騰退”（即租戶清空商鋪並移交建築）也是導致老商戶流失的因素。江南地區某投資型中介法人相關人士表示：“若買家計劃親自使用建築或進行施工，通常會在支付餘款前要求完成騰退並交出空房。如果收益率較低，他們甚至會要求換成租金更高的品牌入駐。”
在老字號商戶眾多的西村，這種騰退要求正導致長期租戶流失。根據現行《商鋪建築租賃保護法》，租戶在包含首次租賃期在內、不超過10年的範圍內，有權要求續簽合同。雖然超過10年並不意味著必須自動撤離，但法律保障的合同續簽請求權期限確實結束了。最終，在這一期限滿後，不少租戶只能被迫搬走。
自2016年起在西村經營餐廳的60多歲租戶D某，近期收到房東通知，稱建築已售出，要求其清空店鋪。今年剛好經營滿10年的D某遺憾地表示：“本來還想再做兩年，現在卻做不到了。”附近另一家餐廳老闆也表示：“最近看到很多經營多年的老店在滿10年後，連營業權轉讓金都拿不到就得走人。我們經營了8年，現在也很糾結是不是該在滿10年前就把店轉讓掉。”
世宗大學房地產AI系教授申寶妍指出，西村商圈的變遷同時帶來了繁榮與價格上漲。申教授表示：“從商圈活力的角度來看，這可以視為積極因素，但如果外部中介法人僅從投資角度介入，會導致價格出現過度飆升。最重要的是，如何在保持西村衚衕感和韓國傳統氛圍的前提下實現成長。”