[비즈한국] 首爾公寓中位售價為13億韓元。即使申請到最高額度的貸款，也需要準備6億至7億韓元的現金。首爾84平方米（專用面積）的新房預售價格已進入21億韓元時代。這在5年內翻了一番。再加上土地交易許可區域擴大、強制實際居住要求、貸款限制等政策疊加，透過租房（全稅）進入首爾的路被堵死，而對於工薪階層來說，靠現金買房的路本來就不存在。首爾現在已不是“想買的市場”，而是“買不起的市場”。大門已經關上。在關閉的大門前排隊不是策略，尋找開啟的大門才是策略。那扇門，就是京畿道。
第一，人和錢正在逃離首爾
首爾人口為936萬人。10年間減少了76萬人。這不是因為出生率，而是因為居住成本。從首爾被擠出的人流向了仁川和京畿道。人口流向哪裡，需求就流向哪裡，需求流向哪裡，價格就走向哪裡。然而，供應速度跟不上人口移動。過去5年，首都圈家庭數量增加對應的供應缺口為21萬戶。除去首爾本身的6萬戶缺口，京畿道和仁川產生了15萬戶的缺口。僅2025年一年，就有4.9萬對新婚夫婦、1萬例離婚群體以及3萬名從地方流入的人口需要尋找新居。缺口即價格，這不是預測，這是簡單的算術。
第二，全稅市場已給出訊號
全稅價格是房屋買賣的先行指標。剛需先動，投資需求隨後跟進。看看2026年公寓全稅價格的累計漲幅：首爾為7.6%。但光明達到12.5%，華城東灘11.7%，龍仁器興10.6%，水原靈通和河南接近10%。京畿道南部比首爾先漲，且漲幅更大。全稅價格上漲後，買賣價格必然跟進，這一點至今從未有過例外。首爾的全稅房源一年內減少了12%，其中中浪區蒸發了71%，東大門區蒸發了68%。在首爾租不到房的需求會去哪？去京畿道。首爾的全稅危機是京畿道買賣需求的預告片。
第三，稅制改革改變了需求方向
2027年稅制改革的核心在於對超高價住房加稅以及對非自住的一套房施加限制。對於市價35億韓元以上的住房，無論是否居住，稅負都會增加，持有房產的長者將首當其衝。一套公示價格50億韓元、市價70億韓元的公寓，其綜合不動產稅將從今年的937萬韓元激增至2028年的3296萬韓元。結果顯而易見：超高價市場在2027年前將持續疲軟，急售房源會被手握現金的富家子女接手。江南將成為只有真正富人才能留下的堡壘。
那麼，被擠出的需求去哪了？流向了稅負壓力較小的市價20億韓元以下區間。“優質一套房”的概念開始向“沒那麼優質的一套房”轉變。新婚夫婦、從江南退出的買賣需求、從全稅市場升級的租客，將在這一區間匯合。20億韓元以下的市場，尤其是首爾周邊和京畿道核心區，將成為主戰場。稅收無法降低房價，稅收只會轉移需求。
第四，半導體正在傾注流動性
三星電子36.6萬億韓元，SK海力士26萬億韓元。到2026年為止，透過績效獎金和內部貸款流入市場的資金最高可達53.6萬億韓元。這些錢不會流向江南。它們會流向通勤30分鐘距離、15億至25億韓元的新建住宅。也就是盆唐、龍仁水枝、光教、東灘。這就是東灘全稅價格兩位數增長的原因。即使被列為限制區域，東灘也沒有停止上漲。因為半導體地帶的需求並非政策催生，而是產業催生。政策即便壓制也壓不住。韓國開發研究院（KDI）曾表示，貨幣供應量每增加1%，房價就會上漲0.9%。流動性最終會流向資產。股票上漲後，有需求的人最終還是會買房。今年1至4月從股市轉向房地產的3.7萬億韓元中，很大一部分是30多歲的年輕人。
第五，補漲行情尚未結束
首爾在2021年後已突破前高，不斷重新整理最高價。反觀仁川、坡州、一山、山本、中洞，尚未恢復到前高。市場總是會填補差距。首爾上漲後，相鄰的京畿道地區跟漲，隨後是外圍地區。2026年進入首爾外圍地區開始主導上漲，就是一個訊號。尚未恢復前高的地區並非因為“便宜才漲”，而是因為“差距拉大才漲”。既然順序已定，剩下的只是時間問題。
第六，交通網正在重繪地圖
大都市圈快速鐵路（GTX）將松島、坡州、一山、南楊州、安山、水原、義王、議政府納入首爾30分鐘通勤圈。新盆唐線延長線改變了水原華西·龜雲·好梅實，7號線延長線改變了青羅·盧源城·楊州玉井，新安山線改變了安山城浦·始興木甘。交通網正在重塑地段價值。我們已經多次見證，一旦路線貫通，京畿道新建站點周邊的房產漲勢要比首爾外圍的老舊小區更快。盆唐如此，光教如此，東灘亦如此。
第七，為何是京畿道而非地方？
“首爾貴就去買地方”這種說法是錯誤的。地方並不缺供應，缺的是需求。優質就業機會被首都圈抽走，導致人口和資金一同流失。地方全稅房消失的原因不是因為管制，而是因為沒人住。除非大學和工作崗位迴流，否則地方看不到出口。相反，京畿道是首爾需求外溢的承接區。同樣是“非首爾”，一個是需求流出，一個是需求流入，方向截然相反。首爾的替代方案不是地方，而是京畿道。
然而，京畿道31個市郡並非都會上漲
這裡不能產生誤解。京畿道很大。未恢復前高既是機會，但也有些地方確實存在無法恢復的理由。沒有就業機會、交通不便的地方，無論首爾漲多少，它們都跟不上。篩選標準有三個：就業、交通、新房稀缺性。只有同時滿足其中兩個以上的地方才值得關注。包括半導體地帶（東灘·靈通·水枝·器興）、一期新城地鐵站周邊低容積率小區（山本·中洞·一山）、非限制區域二期新城地鐵站周邊新房（松島·青羅·黔丹·雲井）、新建路線站點周邊（華西·木甘·玉井），以及被低估區間（幸信·花井·餅店·細柳·高德）。除此之外的地區，不會僅僅因為掛著“京畿道”的名字就上漲。
結論-京畿道的大門依然敞開
首爾已無供應。2028年計劃入住量僅1.3683萬戶，首爾唯一的預留住宅用地鹽倉公園因居民反對，說明會甚至流產。龍山公園的2萬戶計劃也遭到龍山區反對。舊城改造從劃定區域到入住需要10年，且為了在2031年前新建31萬戶，必須先拆除22萬戶。首爾的供應不足不是偶發事件，而是結構性問題。結構不改，價格就會從首爾流向京畿道。管制線不是價格的天花板，而是價格聚集的地點。現在，劃在首爾的管制線正在將價格推向京畿道。
房價由供應決定，而非稅收。首爾既無供應，進入門檻又被封鎖。京畿道則有需求湧入，且大門依然敞開。全稅市場先發聲，人口先移動，半導體正在注入資金。在苦撐首爾全稅房、等待首爾買房機會的同時，首爾房價只會進一步上漲，進入門檻會變得更高。在下行期抓住底部靠的不是實力是運氣，90%的人在下跌時根本不敢買。等待，絕不是一種策略。
現在不是首爾，現在是京畿道。