[비즈한국] 9月18日，李在明總統在青瓦臺迎賓館舉行了就任後的第七場記者會，表示擺脫“房地產共和國”是本屆政府最核心的任務。他列舉了房價上漲的四個原因。根本原因是首都圈一極體制和房地產不敗神話，在此基礎上，疊加了隨經濟增長率恢復而帶來的流動性增加，以及短期原因——供應萎縮。
引發爭議的是最後一點。總統稱，從尹錫悅政府上臺及吳世勳市長當選的2022年到2025年，許可和動工數量幾乎減少了一半。他將歸咎於前市長樸元淳的說法定義為推諉，並指出去年土地交易許可區的解除導致了特定地區的房價暴漲。
資料是對的，但因果關係錯了
首先，該承認的必須承認。2022年以後許可和動工數量驟減是統計資料確認的事實。問題在於原因。2022年是基準利率急劇上升、樂高樂園事件導致PF（專案融資）市場凍結、施工成本暴漲的一年。停止動工的並非總統或市長的政策，而是因為失去經濟可行性的專案現場。同一時期全國動工量都在減少，這一事實證明了這一點。首爾市長不可能左右全國的動工量。
更重要的是時間表。首爾公寓供應的大部分來自再開發和重建。而整備專案從區域指定到竣工，快則10年，通常需要15年。2022年至2025年能夠動工的專案，是2010年代中前期就應該被指定為區域並推進的專案。要解釋今日的供應斷崖，必須將時鐘撥回10年前。
10年前，首爾發生了什麼？
當時首爾市以“新城退出戰略”為名，解除了近400個整備區域。再開發被定義為驅逐原住民的“惡”，其位置被壁畫和城市再生所取代。蠶室珠公5團地、銀馬公寓、聖水戰略整備區域、汝矣島整體開發等專案在審批門檻前停滯了數年。管道的入口被堵住了。
中央政府也一同堵住了入口。文在寅政府於2018年將安全診斷中結構安全性的比重從20%提升至50%。這意味著如果沒有倒塌風險，連重建工作都無法啟動。政府還復活了“重建超額利潤回收制”，並在投機過熱地區禁止了重建專案在成立工會後、再開發專案在獲得管理處分許可後轉讓組合員地位。再加上預售價格上限制，每一項都是拖慢專案速度的“釘子”。
也應該看看另一方的記錄。吳世勳市長迴歸後，引入了“快速整合規劃”，將通常需要5年的區域指定週期縮短至2年左右，並透過綜合審議將建築審議和事業實施許可週期縮短了1年以上。這也就是為什麼在組合員之間“必須在吳市長任期內完成許可”的話語成為定論的原因。尹錫悅政府在2023年放寬了安全診斷標準，其結果是木洞、上溪、一院的住宅區接連跨過了重建的門檻。以盆唐為首的第1期新城市透過“老舊規劃城市特別法”邁出了第一步。在這個時期，很難找到旨在減少供應的政策。只不過，此時指定的區域通向入住的時間點是2030年代。整備專案的特點是播種的人和收穫的人不同。
當然，現任首爾市政府並非完美無缺。去年在解除蠶室、三成、大峙、清潭的土地交易許可區後，僅一個月就又重新指定，這明顯是給市場釋放了錯誤訊號的失策。尹錫悅政府的270萬戶供應計劃在高利率面前未能提速也是事實。但“執行力不足”與“縮減供應”是截然不同的概念。不能將“堵住的人”和“試圖疏通但疏通力度不夠的人”放在同一個天平上。
“平坦化”一詞的危險性
總統將近期江南圈房價下跌、外圍區域上漲的趨勢解釋為一種“平坦化”。但這並非平坦化，而是“氣球效應”。隨著貸款監管和土地交易許可制將高價市場的交易鎖定，需求被擠壓到了貸款許可範圍內的價格帶。監管線並非價格的天花板，而是需求的聚集地。在那個聚集地買房的人，並非資產家，而是普通的剛需族。比起江南房價下跌1億韓元，蘆原和九老上漲1億韓元對普通民眾來說更為痛心。
總統表示，針對全租和月租住戶的困難，已制定並實施了詳細政策。但全租是買賣的先行指標。目前入住量在減少，因實際居住義務全租房源被鎖死，多套房持有者正在從租賃供應者中退出。如果全租價格上漲，買賣價格的下限也會隨之被推高。只要將全租和月租視為“縫隙”，市場穩定就遙遙無期。
政府現在必須做的五件事
第一，停止尋找“罪犯”。首爾整備專案的許可權在於首爾市和自治區，而法律和金融在於中央政府。如果讓首爾市坐在被告席上，是不可能增加首爾供應的。供應是合作的產物。
第二，改變績效指標。總統表示建築許可數量正在增加，不久後將釋出資料。但許可並不等於住宅。市場信任的數字是動工和竣工，尤其是首爾公寓的入住量。如果每週要聽取報告，那報告的應該是動工和搬遷現狀，而不是許可數量。
第三，拔掉“釘子”。迅速增加重建和再開發是總統的承諾。那麼，在保留重建超額利潤回收制、禁止轉讓組合員地位、預售價格上限制和搬遷費貸款限制的情況下，這一承諾是站不住腳的。這無異於一邊踩著剎車，一邊踩下加速踏板。決定整備專案速度的不是口號，而是組合員的經濟可行性。
第四，承認租賃供應者的存在。首爾大部分全租和月租由民間供應。如果只將多套房持有者定義為投機者，全租房源就會消失，最終由租戶承擔代價。
第五，區分時間表。均衡發展和行政首都雖然是正確的方向，但這是20年的處方。明年春季搬家旺季的全租難，世宗市解決不了。絕不能將長期處方放在短期對策的空缺處。
結語
供應的週期比政權的任期更長。今天入住的公寓是10年前某人的決定，而今天的決定將在2035年的入住中體現。因此，追究供應不足責任的問題，應始終指向10年前，而非現任。同樣的原因，10年後負責評價首爾供應水平的人，正是現在的這屆政府。靠推卸責任，連一套房子也建不成。