[비즈한국] 9月最後一週，首爾居住型房地產的高價交易集中在瑞草區和江南區，松坡區的房源也榜上有名。根據首爾房地產資訊廣場的資料，對9月28日9點至10月2日9點期間首爾市居住型房地產實際交易價格統計的結果顯示，瑞草區盤浦洞萊美安棲庭（Raemian Firstige）公寓專用面積198.04㎡的6層房源以75億韓元成交，創下週內最高價。
每坪價格約為1億2500萬韓元，超過了KB房地產公佈的去年12月首爾市公寓平均每坪交易價5925萬9000韓元的2倍。不過，同一面積的房源在今年5月曾以77億、78億5000萬及80億5000萬韓元成交，因此很難將此次交易視為近期最高價或上漲交易。雖然僅憑公開資料難以完全確認朝向、內部狀態等詳細條件，但至少該價格低於同面積近期價格區間的高位。
第2位是瑞草區蠶院洞新盤浦2次公寓專用面積92.20㎡的4層房源，以46億韓元成交。每坪單價約為1億6493萬韓元。近6個月的交易價格形成在46億至50億2000萬韓元之間，此次交易屬於區間下限。新盤浦2次在透過首爾市整備事業綜合審議後，正處於準備事業施行許可的階段，計劃推進最高49層、2056戶規模的重建工程。儘管事業有所進展，但僅從此次價格來看，與其說是重建期待推高了之前的高價，不如說是確認了近期調整後的交易價格。
第3位也出自同一小區。新盤浦2次專用面積68.91㎡的8層房源以35億韓元成交，每坪單價約為1億6790萬韓元。該面積在9月初和9月21日分別以36億韓元成交，今年上半年還曾以39億至42億韓元區間交易。此次35億韓元的價格比之前的交易低1億韓元，也處於近一年交易區間的下限。同一天，同一小區的兩個面積房源同時進入高價交易榜前列，但兩者均未達到近期高價水平。
第4位是瑞草區盤浦洞盤浦Riche（Banpo Riche）公寓專用面積59.99㎡的26層房源，以31億5000萬韓元成交。相同面積在7月曾以35億3000萬韓元、8月以34億韓元成交。此次交易儘管處於26層，仍比之前交易低2億5000萬韓元，處於近6個月交易區間的下限。雖然根據個別房源條件可能存在差異，但很難將其歸類為價格上漲案例。
第5位和第6位出自江南區大峙洞銀馬公寓專用面積76.79㎡。14層房源以31億3000萬韓元成交位居第5，1層房源以30億5000萬韓元成交位居第6。同一面積在9月中旬曾以31億6000萬和31億7000萬韓元成交，8月甚至達到34億韓元水平。14層的交易雖然處於近期31億韓元價格區間內，但低於之前的最高價，而1層的交易則可以看作是樓層差異帶來的價格偏差。在短時間內成交兩筆相同面積的房源，雖然反覆證明了其交易價格在30億韓元出頭，但尚不足以說明近期價格高位有所上移。
第7位和第8位出自江南區開浦洞開浦住公6團地。專用面積60.13㎡的3層房源以30億2000萬韓元成交，專用面積53.06㎡的6層房源以26億8000萬韓元成交。這比9月22日專用面積60.13㎡的2層房源32億韓元的交易價低1億8000萬韓元。專用面積53.06㎡也比之前的27億韓元交易價低2000萬韓元。開浦住公6團地正與7團地共同推進整合重建，但與整備事業進度無關，此次合約價格低於近期交易水平。
第9位是江南區大峙洞大峙現代公寓專用面積59.82㎡的3層房源，以24億韓元成交。9月初8層曾以26億韓元成交，今年7月22層房源以25億4000萬韓元成交。此次價格雖然比今年5月同一3層房源的23億8000萬韓元高出2000萬韓元，但與近期交易價格的高位仍有距離。在樓層間價格存在差異的情況下，再次確認了24億韓元左右的低層交易。
第10位是松坡區巨餘洞e-Pyeonhansesang松坡Park Central公寓專用面積113.18㎡的27層房源，以22億9000萬韓元成交。這比今年5月30層房源20億3000萬韓元的成交價高出2億6000萬韓元。這是前10名中罕見的、價格明顯高於之前同面積交易的案例。不過，由於近一年內該面積交易並不多，僅憑此單很難斷定整個小區的價格都在上漲。
本週前10名交易中，瑞草區4筆、江南區5筆、松坡區1筆，全部集中在江南3區。但是，絕對價格高昂的事實與該地區的周度價格走勢需要區分來看。據韓國房地產院9月28日的周度調查顯示，首爾公寓售價上漲了0.09%，但與江北14個區上漲0.24%不同，江南11個區反而下跌了0.04%。其中江南區下跌0.56%，瑞草區下跌0.33%，松坡區下跌0.19%。本週的高價交易中，萊美安棲庭、新盤浦2次、盤浦Riche、銀馬、開浦住公6團地等不少房源的成交價均低於相同面積的近期高價或前次交易價。雖然江南圈不斷有高額合同簽署，但這與價格高位同步上移的市場行情存在差異。
交易量也呈現出與價格指數不同的走向。據國土交通部住宅統計顯示，8月首爾公寓買賣交易量較前月減少了約30%，反映出在首爾平均價格上漲的同時，買賣雙方對價格預期的差距正在擴大。目前，首都圈及限制地區住宅購買目的的住房擔保貸款限額，按市值區分適用：15億韓元以下限額6億，15億至25億韓元限額4億，25億韓元以上住宅限額2億。雖然實際貸款區間以金融公司評估的市值為準，但本次高價交易中，按交易價格計算有8筆超過25億韓元，第9、10名也超過了15億韓元。高價交易越頻繁，越容易受到自有資金比例較高的買家的影響。這也是在交易量較少的情況下，部分高額交易持續出現的現象，難以被簡單概括為首爾樓市整體出現強勁上漲勢頭的原因。
※本報道由BizHankook與MetaVX生成式AI共同撰寫。