[비즈한국] 在首爾住宅類房地產市場上，江南區的高價房源與市中心及非江南區主要小區的交易表現同樣引人注目。根據首爾房地產資訊廣場的資料，8月17日至8月21日，江南區大峙洞一套專有面積為249.84㎡的住宅以39.2億韓元成交，創下當週最高價。每坪（約3.3㎡）成交價約為5187萬韓元，低於韓國房地產估價院（KB Real Estate）公佈的去年12月首爾市公寓平均每坪5925.9萬韓元的水平。雖然僅憑公開資料難以確認住宅的地皮規模、道路條件等決定價格的細節因素，但鑑於大峙洞獨棟及多戶住宅會因土地與建築規模的不同導致成交價存在較大差異，此次交易更應被視為由單個資產的規模與土地價值決定絕對價格的案例，而非單純看單位面積價格。
緊隨其後的是江南區論峴洞東峴公寓1~6棟，一套專有面積84.92㎡的12層房源以28.5億韓元成交，每坪約1.1094億韓元。同面積的12層房源在今年4月曾以27.3億韓元和28.25億韓元成交，且在本次交易前的8月16日，4層房源也以27億韓元完成換手，確認了該小區處於20億韓元後半段的價格區間。東峴公寓今年4月獲批成立重建組合籌備委員會，8月啟動了設計方招標程式。最近的成交價已接近2025年29億韓元左右的高點，分析認為，與其說這是老舊住宅本身的商品性體現，不如說是重建專案的進展起到了支撐價格下限的作用。
江南區三成洞韓日公寓一套專有面積80.29㎡的10層房源以21.8億韓元成交，每坪約8975萬韓元，超過了首爾平均水平。不過，鑑於同面積房源在今年2月、6月、7月分別以23.5億韓元、22.9億韓元、23.15億韓元成交，難以將此次交易視為價格上漲案例。雖然得益於三成洞的地段優勢及已形成的20億韓元中低段價格水平，該交易進入了周度成交前列，但與近期同面積的實際交易相比，價格反而走低，顯示出即便是江南區，各房源也在根據自身條件進行價格調整。
中區萬里洞2街首爾站Halla Vivaldi Central公寓一套專有面積84.977㎡的3層房源以19.6億韓元成交。由於同面積的7層房源今年2月曾以19.9億韓元成交，此次交易接近了此前的最高價格水平。該小區於2018年竣工，規模為199戶，考慮到2025年同面積房源成交價多在14億~15億韓元左右，可見近期市中心次新公寓的價格水平已上調了一個臺階。不過，由於並未超過2月的最高價，將其視為維持現有高價水平的交易更為妥當。
銅雀區本洞韓信休Plus公寓一套專有面積84.84㎡的10層房源以15.2億韓元成交。同面積房源在今年3月和7月分別以15.2億韓元和15.4億韓元左右成交，近期15億韓元出頭的價格頻頻出現。與2025年下半年11億~13億韓元的成交價相比，市價水平確實有所提高，但此次交易更接近於重申近期形成的價格區間，而非重新整理前高。
中浪區面牧洞Sagajeong Central I-Park公寓一套專有面積84.87㎡的16層房源也以15.2億韓元成交。該小區於2020年入住，同面積房源7至8月的成交價在14億韓元後半段至15.4億韓元之間。15億韓元左右的價格區間已相對明確。非江南區的中浪區，其專有84㎡房源能頻頻以15億韓元成交，被評價為展示了首爾市場中非江南區中上等區域價格上漲趨勢延續的案例。
龍山區二村洞東元Benest公寓一套專有面積84.973㎡的房源以14.41億韓元成交。同面積房源6月成交價為14.7億韓元，7月為13億韓元，價格差異不小。由於這是一個僅103戶的小規模小區，交易頻率不高，難以僅憑單筆交易判斷趨勢，但近期市價似乎並未向特定方向移動，而是根據各房源條件上下波動。
銅雀區舍堂洞極東公寓一套專有面積46.75㎡的房源分別以14.27億韓元和14.05億韓元成交。同面積房源去年9~10月在10億韓元出頭成交，今年上升至11億~13億韓元水平，目前已漲至14億韓元左右。本週同面積房源有兩筆交易接連以14億韓元出頭的價格成交，可見小戶型的價格上限確實出現了明顯的上漲趨勢。
陽川區木洞成元公寓一套專有面積84.94㎡的房源以14.15億韓元成交。同面積房源在去年以11億~12億韓元成交後，今年4月升至13.95億韓元，7月漲至15.3億韓元。此次交易雖較7月下跌超過1億韓元，但仍高於去年。由於該小區近期交易不多，此現象被解讀為各房源根據樓層和具體條件在14億~15億韓元區間進行價格探索，而非短期價格調整。
僅看本週前10大交易，雖然大峙、論峴、三成洞等江南區房源佔據了絕對價格上限，但首爾整體的價格走勢卻呈現出不同方向。根據韓國房地產估價院統計，截至8月17日，8月第3周首爾公寓成交價較前一週上漲0.22%，但江南區下跌0.05%，瑞草區下跌0.09%。相反，中浪區上漲0.44%，中區上漲0.41%，說明非江南區正在引領首爾的上漲趨勢。從Sagajeong Central I-Park、首爾站Halla Vivaldi Central、本洞韓信休Plus等非江南區專有84㎡以15億~19億韓元成交來看，分析認為，在高價核心區觀望情緒加重的情況下，上漲勢頭正向貸款限制壓力相對較小的中價及中高價小區擴散。
成交量表現出比價格更先放緩的跡象。據首爾市統計，7月首爾公寓土地交易許可申請數為4681件，環比減少11.7%，已連續3個月下降。與4月的高點相比，減少了47.5%。另一方面，申請價格較前一個月上漲1.41%，出現了交易量減少與價格上漲並存的現象。在首爾等首都圈及受限區域，市價超過15億韓元至25億韓元以下的住宅，住房擔保貸款上限被限制為4億韓元，超過25億韓元的住宅上限為2億韓元，因此住宅價格越高，利用貸款的購買力就越有限。據此分析，在像論峴洞東峴公寓這樣持續出現20億韓元後半段高價交易的小區，自有資金比例較高的需求者變得相對重要；而在普通剛需市場，以15億韓元左右的非江南區小區為中心的購買力轉移所帶來的價格分化，預計將持續一段時間。
※本文由 Bizhankook 與 MetaVX 生成式AI共同撰寫。