[비즈한국] 在7月第4周的首爾住宅房地產市場中，大峙洞和木洞的重建專案佔據了成交額排行榜的前列。江南區逸院洞與開浦洞、鍾路區慶熙宮Xi、永登浦區堂山洞等具備學區、職住平衡及大型社群居住環境的地區，也持續出現了高價交易。
與交易量在整個市場均勻分佈不同，需求明顯向難以替代的標杆樓盤集中。雖然首爾公寓價格保持上漲態勢，但7月第三週的周漲幅為0.27%，較前一週的0.30%有所回落。儘管上漲速度趨緩，但以學區、地鐵站周邊及具有開發預期的地區為中心，選擇性的買入需求仍在持續。
據首爾房地產資訊廣場統計，7月20日至7月24日，首爾市住宅房源成交價顯示，江南區大峙洞銀馬公寓專用面積84.43㎡的1層房源以36億9500萬韓元成交，位居本週實際交易價第一名。
銀馬公寓按專用面積計算，每3.3㎡交易價格約為1億4467萬韓元。這約為KB國民銀行釋出的去年12月首爾公寓每3.3㎡平均成交價5925萬9000韓元的2.4倍。儘管是低樓層房源，卻創下了周最高成交額，這再次印證了兼具大峙洞學區優勢與重建預期的代表性樓盤的競爭力。
恰逢交易統計的最後一天7月24日，銀馬公寓陸續釋出了建築物拆除計劃、環境影響評估、建設工程管理等與重建相關的招標公告。雖然不能斷定這是個別交易的直接原因，但專案進入行政程式和實務階段的訊號，可以作為支撐市場對重建專案關注的背景。
第二名是陽川區木洞的木洞新市鎮6團地，其專用面積95.03㎡的9層房源以31億韓元成交。按專用面積計算，每3.3㎡價格約為1億783萬韓元。
木洞新市鎮6團地與銀馬公寓一同成為本週成交價超過30億韓元的重建專案。大峙洞與木洞雖然區域不同，但都具備優秀的學區、大規模改造專案預期以及稀缺的大型社群這一共同點。即便在首爾整體交易萎縮的情況下，兼具教育和重建雙重需求的樓盤依然保持了相對較高的價格。
為了防止投機需求流入開發預期較高的地區，首爾市持續將主要重建專案和改造專案候選地指定為土地交易許可區。在許可區內，超過一定面積的住房交易需獲得管轄區廳長的許可，且住宅類房地產需滿足實際居住目的。在監管限制投資需求進入的同時，代表性重建專案仍能進入成交額前列，這說明以實際居住和長期持有為目的的需求正在支撐價格。
江南區逸院洞友成7公寓專用面積84.06㎡的4層房源以30億3000萬韓元成交，位列第三。按專用面積計算，每3.3㎡價格約為1億1916萬韓元。
友成7公寓雖然不像大峙洞那樣具有極高的象徵性，但共享江南的生活圈、學區以及交通、醫療基礎設施。此次交易表明，高價需求並未侷限於知名的重建專案，也正在延伸至居住條件優越的江南區中大型公寓。
第四名是鍾路區弘頗洞的慶熙宮Xi，其專用面積84.84㎡的9層房源以27億3000萬韓元成交。陽川區新亭洞木洞新市鎮13團地專用面積98.63㎡的15層房源以25億9000萬韓元成交，位列第五。
在第6名及之後，購房偏好條件也大同小異。永登浦區堂山洞5街有元第一2期專用面積123.76㎡成交價為22億5000萬韓元。廣津區廣壯洞現代Parkville專用面積84.81㎡成交價為21億3000萬韓元，江南區開浦洞開浦注公5團地專用面積53.98㎡成交價為21億100萬韓元。
城東區下往十里洞Centlas專用面積59.93㎡成交價為19億8000萬韓元，陽川區新亭洞樂天城堡專用面積84.73㎡成交價為19億4000萬韓元。
貫穿前10名交易的條件並不僅限於“重建”一項。銀馬、木洞新市鎮、開浦注公5團地受益於改造專案預期；友成7和現代Parkville受益於學區和穩定的居住環境；慶熙宮Xi和Centlas則因靠近市中心而受到支撐。有元第一2期更具備了123.76㎡大面積的稀缺性。
價格區間和麵積也各不相同。開浦注公5團地專用面積為53.98㎡，是前10名中面積最小的，但成交價超過了21億韓元；而有元第一2期以123.76㎡的大面積，成交價為22億5000萬韓元。在首爾的高價房產市場，並不是面積越大越貴，而是根據重建預期、土地價值、學區及辦公區距離，每平米價格呈現出巨大差異。
政策環境正推動著交易量和價格向不同方向變動。據首爾市統計，6月份公寓土地交易許可申請為5382件，較4月減少約40%，較5月減少10.9%。相反，申請價格較前一個月上漲了2.67%，創下首爾全境被指定為土地交易許可區以來的最大單月漲幅。首爾市分析認為，這是在多住宅者轉讓所得稅重課延緩期結束前，急售房源已基本消化，在普通房源維持原有掛牌價的情況下，以剛需為主的買入行為持續的結果。
這意味著雖然市場上的掛牌房源和參與交易的人數減少了，但在部分受青睞的樓盤，價格反而可能上漲。即便監管減少了交易量，也無法消除優質學區、重建可能性、職住平衡等稀缺條件。賣方沒有理由急於降價，而買方則透過選擇可替代性較低的樓盤進行交易，最終形成了高價合約留在排行榜前列的結構。
本週實際交易前10名並非全首爾房價集體跳漲的訊號，更像是交易向標杆樓盤集中的市場縮影。如果說銀馬和木洞新市鎮展示了重建和學區需求，那麼慶熙宮Xi和Centlas展示了市中心交通便利的價值，而現代Parkville和友成7則體現了穩定居住環境的價值。
在交易減少與價格上漲同時出現的情況下，與其將一兩筆高價合約視為首爾整體市場的走向，不如深入觀察是哪些地區和樓盤達成了交易。本週的答案集中在重建、學區、職住平衡、大型社群這四個條件上。
※本文由Bizhankook與MetaVX的生成式AI共同撰寫。