[비즈한국] 據首爾房地產資訊廣場統計，10月12日9時至10月16日9時首爾市住宅類房地產實際成交價格顯示，江南區狎鷗亭洞新現代12次公寓專用面積182.95㎡的6層房源以88億韓元成交，位居周度最高價。本週江南區、城東區及廣津區的高價公寓位居前列，但各交易的價格走勢呈現出創新高、維持既有高價、較前次交易下跌等多種形態並存的局面。
第1位是江南區狎鷗亭洞新現代12次公寓專用面積182.95㎡的6層房源，成交價為88億韓元。這是本週交易中唯一超過80億韓元的案例。但該面積房源在9月23日曾以3層100億韓元成交，7月時10層和11層分別以112.5億韓元成交。此次交易較前次交易低12億韓元，較近期最高價低24.5億韓元，因此很難將其視為價格上漲案例。由於僅憑公開資料難以確認朝向、內部狀態等個別房屋的具體條件，除了狎鷗亭大戶型高昂的絕對價格外，還需注意到各房源之間存在相當大的價格偏差。
此次交易的每坪價格約為1.59億韓元。這遠超韓國房地產（KB Real Estate）公佈的去年12月首爾市公寓每坪平均售價5925.9萬韓元。雖然包含在狎鷗亭2區域內的新現代12次正在進行重建專案，但即便是相同面積，近期成交價格差異也很大，因此很難僅憑專案預期來解釋個別成交價格。
第2位是城東區玉水洞漢南Heights公寓專用面積101.09㎡的12層房源，以30.4億韓元成交。同面積房源去年8月曾以30億韓元成交，面積差異較小的101.12㎡房源去年9月也曾以30.4億韓元成交。這確認了此前維持在30億韓元價位的高價水平。每坪價格約為9941萬韓元，遠高於首爾平均水平。
第3位是廣津區紫陽洞漢陽公寓專用面積157.87㎡的12層房源，以29億韓元成交。同面積房源今年3月4層曾以32.5億韓元成交，7月7層曾以31.5億韓元成交。此次價格較7月交易低2.5億韓元，也未達到近期最高價。每坪價格約為6073萬韓元，雖高於首爾平均水平，但與同面積近期交易相比，難以解讀為價格上限有所提高。
第4位是江南區論峴洞東賢公寓1-6棟的專用面積84.92㎡的10層房源，以28.4億韓元成交。同面積房源8月20日曾有12層以28.5億韓元成交。差距僅為1000萬韓元，可視為專用84㎡的近期價格區間持續在28.4億至28.5億韓元左右。
第5位是中區會賢洞1街SK Leaders View南山公寓專用面積137.57㎡的16層房源，以22.5億韓元成交。面積相近的專用137.53㎡15層房源曾於6月以21.2億韓元成交。此次交易較當時高出1.3億韓元。雖然該面積段近期成交頻率不高，難以斷定整個小區的價格走向，但這屬於確認到的近期成交中提高價格上限的案例。
第6位廣津區九宜洞e-Pyeonhansesang廣津Grand Park專用面積84.83㎡房源以21.5億韓元成交。相近的專用84㎡區間在5月為21.5億韓元，6月為21.7億韓元和22.9億韓元，7月為20.4億韓元，表現出交易間的偏差。雖然比6月高價低1.4億韓元，但此次交易也進入了20億韓元出頭的範圍。
第7位松坡區巨餘洞松坡Signature樂天城堡專用面積84.98㎡房源以21億韓元成交。同面積房源在8月和9月曾多次以21億韓元成交。雖然未達到8月21.4億韓元的最高價，但專用84㎡區間反覆確認到21億韓元的成交價。
第8位陽川區木洞木洞Good Morning Top寫字樓（Officetel）專用面積113.00㎡房源以18億韓元成交。與公寓不同，寫字樓根據居住/辦公用途及個別房屋狀態，價格偏差很大。該面積的近期成交樣本有限，僅憑一筆交易很難判斷價格走向，但作為前10名交易中唯一的寫字樓，且是18億韓元規模的大型居住類寫字樓，這一點引人注目。
第9位松坡區長旨洞松坡The Centre公寓專用面積51.77㎡房源以15.85億韓元成交。同面積16層房源曾於7月31日以15.6億韓元成交。此次交易較當時高出2500萬韓元，小幅拉高了小型面積的價格上限。
第10位江東區明逸洞明逸GS公寓專用面積84.90㎡房源以15.12億韓元成交。較同面積3層房源6月11日14.75億韓元的成交價高出3700萬韓元，創下該小區最高價。但由於近3個月內同面積交易僅此一筆，仍需確認後續交易是否維持在同一水平。
僅從高位交易來看，包括狎鷗亭88億韓元級別的大型公寓，城東、廣津區的20億至30億韓元級別交易非常突出。然而，根據韓國房地產院10月12日釋出的周度調查，首爾公寓售價較前一週上漲0.16%，漲幅較此前的0.12%有所擴大，但江南區下降0.35%，瑞草區下降0.26%，松坡區下降0.21%。中浪區上漲0.44%，城北區上漲0.43%，西大門區上漲0.42%。本週最高價交易集中在江南圈並不意味著江南圈整體價格上漲，相反，周度指標顯示江南三區出現調整的同時，首爾外圍及非江南圈則出現了上漲，兩者同時並存。
對於交易量，應比價格指標更謹慎地解讀。在公開的實際交易資料中，首爾公寓交易9月為2951件，10月截至16日已申報670件，但由於簽約後至申報存在時差，近期的月度數值還會持續增加。不過，在與夏季相比交易並不活躍的情況下，出現部分地區價格上漲的現象，因此很難將其概括為整個首爾範圍內的強烈買入趨勢。
目前，首都圈及限購地區住房購買目的貸款限額為：市值超過15億韓元至25億韓元以下的住宅最高可貸4億韓元，超過25億韓元的住宅最高可貸2億韓元。本週前10大交易全部超過15億韓元，前4名均超過25億韓元，因此自有資金比重較高的需求者影響可能相對較大。但並沒有根據斷定個別交易是因為貸款限制而達成，未來需同時關注交易量和同面積後續的實際交易情況。
※本文由Bizhankook與MetaVX的生成式AI共同撰寫。