[BizHanKook] 據首爾房地產資訊廣場顯示，從9月21日上午9點至9月25日上午9點申報的首爾市住宅類房地產交易中，瑞草區蠶院洞新盤浦2次（Shinbanpo 2nd）專用面積68.91㎡的1層房源以36億韓元成交，位列本週最高價。每坪（約3.3平方米）單價約為1.727億韓元。同一面積的房源在9月3日8層成交價為36億韓元，7月23日3層為39.8億韓元，6月20日11層為41.6億韓元。此次交易處於近期形成的價格區間底部，且僅憑公開資料難以確認樓棟、朝向、內部狀態等具體條件，因此很難斷定該小區的價格已再次上漲。
排名第2的是江南區開浦洞開浦住公7團地公寓，專用面積83.70㎡的5層房源，成交價為35億韓元。與新盤浦2次的差價為1億韓元。與9月4日同一面積1層房源32.5億韓元的成交價相比，高出2.5億韓元，但仍未達到此前40.5億韓元的高點。雖然在低層交易後價格有所反彈，但尚不足以視為恢復至前期高點。
排名第3的是江南區開浦洞開浦住公6團地公寓，專用面積53.06㎡的5層房源，成交價為27億韓元。就專用面積而言，它是前三名中最小的，每坪單價約為1.6822億韓元。不過，該價格比同一面積此前31.8億韓元的最高成交價低了4.8億韓元，因此很難視為創新高或價格上漲的案例。由於近一年內同一面積的交易並不頻繁，僅憑一筆交易也難以判斷市價走勢。
新盤浦2次的每坪成交價約1.727億韓元，是KB房地產公佈的去年12月首爾市公寓每坪平均成交價5925.9萬韓元的約2.9倍。開浦住公7團地每坪成交價約1.3823億韓元，開浦住公6團地每坪約1.6822億韓元，均大幅超過了首爾平均水平。不過，這三個小區此次交易均未重新整理近期最高價，因此有必要將高昂的每坪單價與短期價格上漲區分看待。
排名第4的是江南區開浦洞來美安名譽（Raemian Blesstige）公寓，專用面積59.89㎡的6層房源，成交價為25億韓元。同一面積的上一筆交易價格為29億韓元，高出4億韓元。近一年內該面積僅有2筆交易，因此難以將此次交易推論為該小區整體的普遍價格水平。在開浦洞，包括該房源在內，開浦住公7團地和開浦住公6團地共有3筆交易進入前列，但三筆交易均未達到各自此前的最高價。
排名第5的是廣津區紫陽洞Eaton Tower River 5次公寓，專用面積84.92㎡的13層房源，成交價為23.2億韓元。與去年10月成交的類似面積（專用84.98㎡）23億韓元相比，高出了2000萬韓元。由於該小區此類面積交易罕見，與其說經歷了劇烈上漲，不如說更接近於再次確認了84㎡級別的價格在23億韓元左右。
排名第6的是江東區上一洞高德樂天城堡Beneluce（Godeok Lotte Castle Beneluce）公寓，專用面積122.08㎡的房源，成交價為23億韓元。較同一面積此前的22.3億韓元成交價上漲了7000萬韓元，重新整理了近期的價格上限。由於該大戶型房源近一年內僅有2筆交易，十分稀有，因此需要與普通面積的價格走勢區分開來。
排名第7的是蘆原區月溪洞首爾One IPARK公寓，專用面積120.65㎡的房源，成交價為19.0639億韓元。這比供應時120A型的預售價18.32億韓元高出7439萬韓元。不過，由於入住前的交易會根據有償選配和合同條件等因素導致金額構成不同，很難將整個差額簡單斷定為溢價。大戶型交易進入蘆原區前10名，說明本週的高價交易並未僅集中在江南地區。
排名第8的是松坡區巨餘洞Porena松坡公寓，專用面積80.41㎡的房源，成交價為18.8億韓元。由於近一年內該面積沒有其他成交記錄，很難推測價格走勢。鄰近的專用84.80㎡戶型在8月以16億韓元成交，但由於面積和房源個體條件不同，尚缺乏足夠樣本來判斷該小區整體市價是否已升至18億韓元區間。
排名第9的是江西區麻谷洞麻谷Hills State公寓，專用面積84.98㎡的房源，成交價為17.4億韓元。同一面積的14層房源在7月也以17.4億韓元成交，說明近期價格上限反覆出現。雖然比該小區專用84㎡級別的最高成交價17.9億韓元低了5000萬韓元，但這與近期除低層交易外，專用84㎡級別價格普遍形成在16億韓元中後段至17億韓元的趨勢相吻合。
排名第10的是永登浦區楊坪洞3街楊坪現代6次公寓，專用面積84.94㎡的房源，成交價為15.35億韓元。同一面積在5月和6月均以15.4億韓元成交，由此可見，專用84㎡級別的近期高價水平得到了維持。
僅看前10名交易，瑞草區和江南區的絕對價格依然很高，但同期首爾整體價格指標卻呈現出不同方向。據韓國房地產院9月第三週調查，首爾公寓掛牌成交價較前一週上漲0.13%，實現連續85週上漲，但漲幅較前一週的0.16%有所收窄。江北14個區上漲0.28%，而江南11個區僅上漲0.01%。其中，江南區下跌0.42%，瑞草區下跌0.37%，松坡區下跌0.14%；而蘆原區上漲0.37%，江西區上漲0.33%，江東區上漲0.15%。在上週的前列交易中，江南地區多套房源成交價低於前期高點，而高德樂天城堡Beneluce大戶型、麻谷Hills State、楊坪現代6次等非江南地區交易則接近近期價格上限。這就是為什麼很難將幾起高價交易與首爾整體指數的上漲概括為同一趨勢的原因。
與價格指數上漲不同，成交量出現了萎縮。以合同日期為準，8月首爾公寓買賣成交量為2322件，較7月減少了約60%。從5月的8983件減少至6月的5305件，7月反彈至5841件後，再次出現下滑。在首都圈及限購地區，購房目的的住房抵押貸款額度根據市值適用差異化標準：15億韓元以下為6億韓元，超過15億韓元至25億韓元以下為4億韓元，超過25億韓元的住宅為2億韓元。
此次排名前三的交易均超過25億韓元，住房抵押貸款最高限額僅為2億韓元。因此，超高價交易更有可能由自有資金佔比高的需求者主導，即便個別交易持續進行，也很難斷定市場整體的購買力已得到恢復。首爾公寓市場目前處於價格分化階段，外圍和中產聚集的小區價格持續上漲，而江南地區高價住宅則同時出現成交量減少和成交價低於前期高點的情況。
※本文由BizHankook與MetaVX生成式AI共同撰寫。