[비즈한국] 據首爾房產資訊廣場顯示，在9月21日上午9點至9月25日上午9點期間申報的首爾市居住型房產交易中，瑞草區蠶院洞新盤浦2次公寓（專用面積68.91㎡，1層）以36億韓元成交，創下當週最高價。每坪（約3.3㎡）成交價約為1.727億韓元。同一面積的房源曾於9月3日（8層）以36億韓元、7月23日（3層）以39.8億韓元、6月20日（11層）以41.6億韓元成交。此次交易處於近期價格區間的底部，且僅憑公開資料難以確認樓棟、朝向、內部狀態等具體條件，因此很難斷定該小區的價格再次上漲。
第2名是江南區開浦洞開浦住公7團地公寓（專用面積83.70㎡，5層），成交價為35億韓元。與新盤浦2次公寓的價差為1億韓元。與9月4日同面積1層房源32.5億韓元的成交價相比高出2.5億韓元，但仍未達到此前40.5億韓元的高點。雖然在低層交易後價格有所反彈，但尚不足以解釋為回到了此前的高點。
第3名是江南區開浦洞開浦住公6團地公寓（專用面積53.06㎡，5層），成交價為27億韓元。從專用面積來看，它是前3名中最小的，每坪成交價約為1.6822億韓元。不過，該價格比同面積此前的最高成交價31.8億韓元低了4.8億韓元，很難視為重新整理紀錄或價格上漲的案例。由於近一年來同面積交易不多，很難僅憑這一筆交易判斷行情走勢。
新盤浦2次公寓每坪約1.727億韓元的成交價，是KB房地產釋出的去年12月首爾市公寓每坪平均成交價（5925.9萬韓元）的約2.9倍。開浦住公7團地和6團地的每坪成交價分別約為1.3822億韓元和1.6822億韓元，均遠高於首爾平均水平。不過，這三個小區此次交易並未重新整理近期最高價，因此需要將高每坪單價與短期價格上漲區別來看。
第4名是江南區開浦洞來美安名譽（Raemian Blessstige）公寓（專用面積59.89㎡，6層），成交價為25億韓元。該面積此前的成交價為29億韓元，高出4億韓元。近一年來同面積交易僅有2筆，很難將此交易擴充套件為該小區整體的普遍價格水平。在開浦洞，包括此房源在內，開浦住公7團地和6團地共有3筆交易進入前十，但這三筆交易均未達到此前的最高價。
第5名是廣津區紫陽洞Eaton Tower River 5次公寓（專用面積84.92㎡，13層），成交價為23.2億韓元。與去年10月成交的類似面積（84.98㎡）23億韓元相比，高出2000萬韓元。由於該小區同面積交易稀少，這更接近於再次確認了84㎡左右的價格在23億韓元上下，而非急劇上漲。
第6名是江東區上日洞高德樂天城堡Beneluce公寓（專用面積122.08㎡），成交價為23億韓元。較該面積之前的22.3億韓元成交價上漲了7000萬韓元，重新整理了近期的價格上限。由於這是近一年來僅有2筆交易的稀缺大戶型，需要與普通面積的價格走勢區分對待。
第7名是蘆原區月溪洞首爾源I-Park公寓（專用面積120.65㎡），成交價為19.0639億韓元。這比開盤時120A型的預售價（18.32億韓元）高出7439萬韓元。不過，由於入住前的交易會根據有償選項和合同條件導致金額構成不同，很難將全額價差簡單斷定為溢價。大戶型交易進入蘆原區前十名，說明本週的高價交易並未僅集中在江南地區。
第8名是松坡區巨餘洞Porena松坡公寓（專用面積80.41㎡），成交價為18.8億韓元。近一年來該面積沒有已確認的成交記錄，難以評估價格走勢。雖然鄰近的84.80㎡戶型在8月以16億韓元成交，但由於面積和房源條件不同，缺乏樣本支撐該小區整體行情已升至18億韓元級別。
第9名是江西區麻谷洞麻谷希爾斯泰特（Hillstate）公寓（專用面積84.98㎡），成交價為17.4億韓元。7月時同面積14層房源也以17.4億韓元成交，近期價格上限反覆出現。雖然比同小區84㎡戶型的最高成交價（17.9億韓元）低了5000萬韓元，但與除去低層交易後的近期84㎡戶型大多維持在16億韓元中後段至17億韓元區間的走勢相符。
第10名是永登浦區楊坪洞3街楊坪現代6次公寓（專用面積84.94㎡），成交價為15.35億韓元。由於該面積在5月和6月均以15.4億韓元成交，可以看作維持了近期84㎡戶型的高價水平。
僅看前十名交易，瑞草區和江南區的絕對價格依然很高，但同期首爾整體價格指標呈現出不同方向。據韓國不動產院9月第三週調查顯示，首爾公寓售價比前一週上漲0.13%，實現連續85週上漲，但漲幅較前一週的0.16%有所回落。江北14個區上漲0.28%，而江南11個區僅上漲0.01%。其中，江南區下跌0.42%，瑞草區下跌0.37%，松坡區下跌0.14%，而蘆原區上漲0.37%，江西區上漲0.33%，江東區上漲0.15%。在上週的頭部交易中，江南地區多筆房源成交價低於此前高點，而高德樂天城堡Beneluce大戶型、麻谷希爾斯泰特、楊坪現代6次等非江南地區交易則接近近期價格上限。這就是為什麼很難將少數幾筆高價交易與首爾整體指數的上漲概括為同一趨勢的原因。
與價格指數上漲相反，交易量有所萎縮。以簽約日期為準，8月首爾公寓交易量為2322件，較7月減少了約60%。從5月的8983件減少至6月的5305件，7月回升至5841件後再次減少。針對首都圈及限制區域的購房抵押貸款限額，按市價設定為：15億韓元以下為6億韓元，15億韓元超額至25億韓元以下為4億韓元，25億韓元以上住宅為2億韓元，實行差別化適用。
此次前三名的交易均超過25億韓元，因此住房抵押貸款上限僅為2億韓元。據此推測，超高價交易極有可能由自有資金比例較高的買家主導，即便個別交易持續發生，也很難斷定市場整體的購買力已得到恢復。首爾公寓市場目前處於價格分化局面：在外圍和中上檔小區價格持續上漲的同時，江南地區高價房源出現了成交量減少和成交價低於此前高點並存的現象。
※本報道由Bizhankook與MetaVX生成式AI共同撰寫。