危機中的社會住宅
相信首爾市名字入住，結果遭遇“全租詐騙”

[비즈한국] 公共機構提供土地、民營企業運營的“社會住宅”專案迎來落地10週年。雖然起初作為解決居住問題的替代方案而推出，但目前卻被指出更容易遭遇全租詐騙等損害。社會住宅看似由首爾市、首爾住宅城市公社（SH）、韓國土地住宅公社（LH）等公共機構運營，但實際上是由民營企業受託管理。因此，一旦出現問題，各方往往會互相推卸責任。Biz韓國旨在深入剖析社會住宅10年來的弊端與制度侷限，並尋求解決方案。

“30歲出頭，我就背上了5000萬韓元的債務。”居住在首爾的Kim Ji-hoon（化名）最近正在考慮申請個人重整。因為他在入住首爾市運營的“社會住宅”後，沒能收回4970萬韓元的保證金。

4年前，Kim先生根本沒想到會發生這種情況。“保證金6970萬韓元，月租13萬韓元”。Kim先生於2020年9月入住該社會住宅。價格比市面便宜，房屋狀況也很好。因為是首爾市運營的，所以他完全不擔心保證金收不回來。入住公告上也寫著該處為“租賃保證金保證保險義務投保物件地”。

Kim先生入住的地方是首爾市運營的“社會住宅”，由社會企業負責建設，首爾住宅城市公社（SH）擁有土地所有權。社會住宅是公共機構與民營企業合作供應低廉租賃住宅的專案。首爾市曾宣傳社會住宅是與民營企業合作供應的租賃住宅。住宅城市保證公社（HUG）和SH也會直接招募住戶。據悉，Kim先生入住的社會住宅運營方是與首爾市長期合作的知名企業B公司。

Kim先生在這間社會住宅裡滿意地住了3年。他曾續簽過一次租賃合同，並於去年1月向B公司告知了退房意願。租賃合同於4月結束。然而，問題從這裡開始了。在6970萬韓元的保證金中，Kim先生只拿回了2000萬韓元。雖然聯絡了B公司，但沒能得到合理的解釋。

Kim先生表示：“簽約當時按照指引打算行使‘全租保證金保險履行請求權’，卻發現無法行使。因為與公告內容不同，這棟社會住宅根本沒有加入‘租賃保證金保證保險’。”準確地說，他居住的社會住宅屬於無法購買租賃保證金保證保險的建築型別。

Kim先生再次要求B公司返還保證金，並將情況告知了首爾市和SH。B公司向SH提交了保證金返還計劃。然而，一年過去了，Kim先生仍未收回剩餘的保證金。他曾請求土地所有者SH買下這棟建築，但SH回應稱不可行。首爾市也表示無能為力。最終，Kim先生在房產上登記了租賃權，並向法院申請了強制拍賣。他還向銀行申請了對B公司的扣押。但由於B公司已經拖欠了超過2億韓元的國稅和健康保險費，他能否拿回保證金仍是未知數。

Kim先生擔心的是自己將淪為“信用不良者”。入住時，他透過銀行貸款4500萬韓元支付了保證金，由於未能從B公司收回保證金，導致他無法償還貸款。上個月，他已向國土交通部提交了全租詐騙受害申請，但能否被認定為受害者還不得而知。

Kim先生訴苦道：“該做的我都做了，但還是找不到解決辦法，真的非常絕望。我在年輕時一直努力積累信用，沒想到突然要申請重整，心裡非常沉重。”

首爾市也瞭解Kim先生的情況。但據稱目前沒有可行的應對措施。首爾市相關人士解釋稱：“我們正在竭盡全力尋找方案。但是，土地租賃型社會住宅因為土地所有者和建築所有者不同，很難加入租賃保證金保險。HUG方面也沒有準備用於受害恢復的保證保險。住戶們要求SH拍下建築以補償保證金，但這是不可能的，因為這涉及違反地方公企業法的業務背信。如果被判定為全租詐騙，尚有救濟途徑，但如果無法證明租賃經營者的故意性，很難被認定為受害者。”

除Kim先生入住的建築外，B公司在首爾還運營著其他社會住宅，存在出現更多受害者的可能。本應保護弱勢群體的社會住宅，反而將住戶推向了危機。這也是為何各界呼籲儘快制定對策的原因。

Kim先生敦促制定對策：“前不久，B公司還對其他租客撒謊說從未發生過保證金返還事故。而且直到最近，他們還在招募租客。未來很有可能繼續出現受害者。”