社會住宅危機
租客最後的堡壘——“保障保險”，為何社會住宅無法加入？

【Bizhankook】自公共機構提供土地、民營企業負責運營的“社會住宅”專案引進以來，轉眼已走過10個年頭。儘管它最初是作為解決居住問題的替代方案而啟動的，但目前有指出稱，該類住宅反而更容易受到全租詐騙等風險的侵害。社會住宅看起來像是首爾市、首爾住宅城市公社（SH）、韓國土地住宅公社（LH）等公共機構在運營，但實際上是由民營企業受託運營。正因如此，一旦出現問題，相關方往往互相推諉責任。Bizhankook將深入剖析迎來10週年的社會住宅所面臨的問題及制度性侷限，並尋求解決方案。

“青年居住的新選擇，從社會住宅開始。”這是首爾市宣傳社會住宅時的廣告詞。首爾市運營的100餘個社會住宅型別大致分為兩種：一種是民營企業建設建築的土地租賃型社會住宅；另一種是公共機構購買建築後交給民營企業運營的改造轉型社會住宅。

土地租賃型社會住宅是指公共機構將土地長期租給民營企業，民營企業在上面蓋房，並將住房租賃給青年、新婚夫婦等社會經濟弱勢群體。從居住者角度來看，這是一種理想模式，因為不必受房地產市場波動影響，可以低廉的價格穩定居住。

與這種理想不同，社會住宅之所以陷入現實危機，“保障保險”被認為是最大的影響因素。由於土地和建築的權屬人不同，土地租賃型社會住宅無法加入“租賃保證金保障保險”。唯一的解決之道是由作為土地所有者的公共機構出具“購買保證書”，承諾在全租保證金髮生事故時買下建築。然而，受《地方公營企業法》約束的首爾住宅城市公社（SH）認為出具購買保證書可能構成“業務瀆職”，因此無法執行。

儘管從2021年8月起，租賃住宅經營者的保障保險加入已成為強制義務，但運營土地租賃型社會住宅的經營者依然無法投保。雖然在現實中無法投保，但從理論上講，監管部門仍可對未投保的經營者處以罰款。在這種前後矛盾的結構下，首爾市的社會住宅不知不覺被貼上了“全租詐騙重災區”的負面標籤。

社會住宅受託運營方因收取的保證金和月租金利率較低，收益必然有限，一旦經營出現失誤，極易淪為全租詐騙的加害者。社會住宅運營方相關人士A某表示：“社會企業參與多個公共機構的住宅專案，如果專案運營不善，或者受託機構支付款項稍有延遲，我們根本沒有籌集資金的方法。大部分企業在建設建築時已經最大限度地申請了貸款，即使想採取最後手段賣掉建築，由於土地歸公共機構所有，建築根本賣不出去。”

面對這種情況，首爾市、SH與住宅城市保證公社（HUG）曾商議過為“土地租賃型社會住宅經營者”專門推出保障保險，但至今未見具體對策。韓國社會住宅協會相關人士指出：“自2021年起就一直在討論設立保障保險，但似乎並未得到積極推動。”

對此，首爾市相關人士表示：“目前還沒有得出結論。”SH相關人士也解釋稱：“三方一直在進行討論，但尚未拿出具體成果。未來將繼續商討。”

能夠加入保障保險的韓國土地住宅公社（LH）目前不再供應土地租賃型社會住宅。LH正透過特化型買入租賃住宅等專案替代原有的土地租賃型社會住宅供應。LH相關人士表示：“對於LH而言，由於附帶了購買保證條件，租賃經營者可以加入保障保險。但除目前正在運營的租賃住宅外，沒有進一步擴大的計劃。”

部分人士指出，土地租賃型社會住宅這種模式本身就存在問題。漢陽大學城市工學系教授李昌武指出：“土地租賃型社會住宅是很難成功的模式。首先，所有權不明確，未來再次出售時也無法被認可為市場價格。由於無法行使完整的所有權和財產權，與市場上的其他預售住宅相比，它屬於劣勢結構。從民營經營者角度看，由於運營收入缺乏現金流動性，存在破產的可能性。民營企業選擇這種既有風險、收益又無法穩定的專案，是非常不安的選擇。當然，全租詐騙的風險也是韓國獨特的全租制度所衍生出的結果。”

最終，社會住宅的住戶們只能在“保證金可能無法退還”的擔憂中入住。社會住宅運營經營者B某訴苦道：“幕後商議一直在進行，甚至曾有幾次進展到立法前夕。但由於社會住宅本身沒有成為核心議題，每次都被其他焦點事件掩蓋，導致立法流產。”