危機中的社會住宅
引進了歐洲成功模式……為什麼在韓國行不通？

【BizHankook】由公共機構提供土地、民營企業負責運營的“社會住宅”專案，自落地以來已走過10個年頭。儘管該專案起初是作為解決居住問題的替代方案而推出的，但現在卻有聲音指出，其反而更容易受到傳貰詐騙等問題的侵害。雖然社會住宅看起來是由首爾市、首爾住宅城市公社（SH）、韓國土地住宅公社（LH）等公共機構在運營，但實際上是由民間運營商負責委託運營。因此，一旦出現問題，雙方往往會陷入推卸責任的局面。值此社會住宅推行10年之際，BizHankook旨在剖析其存在的問題與制度性侷限，並尋求解決方案。

下車後，沿著陡峭的山坡爬了一陣，在老舊的住宅群中，幾棟充滿歐洲風情的精緻別墅映入眼簾。簡潔的設計、舒適的內部空間，這就是首爾的“社會住宅”。從室內看，一切都很完美。但一走出屋外，情況就變了。因為大多數社會住宅距離地鐵站太遠，或是位於山坡上，又或是地處偏僻角落。

當記者詢問首爾市冠嶽區社會住宅附近的一位房地產中介，社會住宅的價格是否比市價便宜時，對方這樣回答：“你說的是上面那幾棟吧？在那邊的話，那個價格本來就是市價。”

社會住宅運營商難以承擔高昂的土地租金，只能選擇地價相對較低的地段。建築成本也大多依賴於貸款。居住在首城區一處社會住宅的A先生表示：“雖然月租便宜，房子狀況也不錯，但大部分都在偏僻的地方。有的地方甚至在線上地圖上都搜不到。我住的這間押金算便宜的，但也有押金高達數億韓元的社會住宅。”

從意想不到的傳貰詐騙風險到落後的地理位置，韓國的社會住宅為何會陷入這種危機？社會住宅運營者B先生解釋了韓國最初引進社會住宅時的背景。“在歐洲，人們大多居住在社會住宅中，該制度已經成功落地。相反，在韓國，人們為了獲得居住空間必須終身勞作。歐洲人無需為居住擔憂，安穩地生活在安全空間裡。當初引進歐洲模式，就是為了讓韓國也能朝這個方向發展。”

事實上，根據2024年OECD（經濟合作與發展組織）的標準，首爾的房價收入比（PIR）指數為24.9，位居OECD國家首位。這意味著如果不吃不喝存錢，需要約25年才能買得起房。

歐洲的社會住宅佔比與韓國存在巨大差異。荷蘭、丹麥、奧地利等國的社會租賃住宅佔全部住宅的20%以上。根據OECD統計，截至2022年，荷蘭的社會住宅比例達到34.1%，奧地利為23.6%，丹麥為21.3%，英國為16.4%。韓國為8.9%，雖然高於平均水平（7.1%），但仍低於主要歐洲國家。

在社會住宅比例極高的歐洲國家，人們找房時會優先考慮社會住宅，而非普通住宅。這不僅是因為其建築藝術感強、價格低廉，還因為很難從外觀上區分社會住宅與普通住宅。

歐洲同樣大部分由住宅協會等民間機構運營社會住宅，政府提供支援。去年國會圖書館釋出的資料顯示，荷蘭不僅向低收入群體，還向中產階層供應社會住宅，其外觀、品質、面積等條件與民營租賃住宅幾乎沒有區別。奧地利甚至將著名建築師設計的社會住宅打造為市中心的地標。在首都維也納，社會住宅佔比高達44%。在丹麥，60%的人口有過入住社會住宅的經歷。無論收入多少，所有15歲以上的國民均有資格申請。韓國社會住宅的平均面積為45.9平方米，而英國則達到了67平方米。

去年8月在國會舉辦的“為國民居住穩定的住宅供應正規化轉換：以活化社會住宅為中心”討論會上，有觀點指出，需要參考歐洲案例制定相關的《社會住宅法》。為了穩定運營社會住宅，必須有法律層面的定性與支援。2015年至2024年間，韓國供應了6582套土地租賃型、改造型、特化型等社會住宅，但很難找到政府層面的實質性支援措施。

社會住宅運營商相關人士C先生坦言：“社會住宅專案是公私合作的，但現在一旦出現問題，公共機構就有可以推卸責任的結構。有時因公共機構的行政原因導致入住延遲，造成運營公司收益惡化、陷入資金困難，但公共機構卻不承擔任何責任。”他還補充道，最近連社會住宅的貸款支援預算也在縮減。

社會住宅專家、前住宅中立性研究所所長崔京浩解釋道：“歐洲從19世紀城市化時期開始，合作社等第三部門就已成為解決住宅問題的主體。相反，韓國在日據時期及工業化過程中，這種結構斷層了，住宅供應完全成了公共機構與市場的博弈。”

韓國與歐洲最大的不同點在於“傳貰（全租）制度”。崔所長表示：“社會住宅要與傳貰競爭，就必須同時降低押金和月租。為此，需要政府透過提供土地費或金融費用支援，來減輕供應者的負擔。”

崔所長還指出，如果不改變當前以傳貰為中心的金融結構，傳貰詐騙結構將不可避免地反覆出現。他認為，這種依靠銀行貸款支付初期建築費，再透過傳貰金回收預售款的結構，正是傳貰詐騙的根源。為了解決這一問題，需要引入長期低息的供應者融資系統，讓經營者無需依賴傳貰金也能確保資金來源。

土地租賃型社會住宅也是同樣的邏輯。崔所長建議：“為了解決傳貰金返還問題，今後土地租賃型社會住宅應全部轉換為月租制，或者由公共機構成立REITs（房地產投資信託基金）來承擔返還押金的責任，以此重組運營結構。”