危機的社會住房
信任韓國土地住宅公社(LH)的青年們，住在天花板坍塌、佈滿黴菌的房子裡

[비즈한국] 由公共機構提供土地、民營企業進行運營的“社會住房”專案引入至今已迎來10週年。雖然它最初作為解決住房問題的替代方案，但有觀點指出，該模式反而更容易遭受全租詐騙等損害。社會住房看起來像是首爾市、首爾住宅城市公社(SH)、韓國土地住宅公社(LH)等公共機構在運營，但實際上是由民營企業負責委託運營。正因如此，一旦出現問題，雙方互相推諉責任的情況屢見不鮮。BizHankook旨在透過剖析社會住房迎來10週年之際所面臨的問題與制度侷限，探索解決方案。

“超近地鐵站、月租25萬韓元、全套傢俱家電、一居室”。30多歲的金俊浩（化名）去年在尋找住房時，好不容易找到了一個比市場價格便宜的好房源。這是LH（韓國土地住宅公社）釋出的LH特色型青年買入租賃住宅，也是由LH購入建築後委託民營機構運營的“社會住房”。

金先生回憶道，這棟樓是LH購入酒店建築後經過改造的“準新建築”。社會住房的委託運營方不僅宣傳會提供全套家電和傢俱，還聲稱配備了按摩椅、無人印表機等設施，甚至準備了公共活動室。由於是第一批住戶，床、空調等所有設施都是“全新的”。

金俊浩為了能入住社會住房，認真寫了“自我介紹書”。他誠懇地填寫了對社群生活、環保及居住社群的看法、入住申請動機等評估專案，並參加了入住人員選拔面試。就這樣，金先生在2024年8月幸運地透過選拔，入住了青年買入租賃住宅。

然而，入住即是金先生噩夢的開始。委託運營方宣傳的所謂“全新”空調根本無法正常運轉，他只能在悶熱的酷暑中度日。電梯曾多次故障，導致他被困在裡面。與宣傳內容不同，公共活動室裡並沒有按摩椅等便利設施。雖然是改造過的建築，但地板、牆紙等各處都充斥著瑕疵。

在社會住房度過噩夢般日子的金先生曾多次向LH和委託運營方提出投訴，但雙方都在推卸責任。“LH表示瑕疵雖然是LH的責任，但委託運營後應由委託運營方負責。因此，責任歸屬的爭論持續了很久。最終雙方決定共同承擔費用來修復瑕疵。目前還在維修中，空調也並未更換。”

對於包括金先生在內的社會住房住戶所經歷的不便事項，LH方面稱“正在改善”。LH相關人士表示：“關於空調瑕疵，維修已經完成。其他輕微瑕疵正在按程式處理。”然而，空調至今仍未修理好。金先生說，他“非常害怕”即將到來的夏天。

買入租賃住宅被認為是社會住房中最成熟的模式。與土地租賃型社會住房不同，土地和建築都屬於公共機構。僅運營由民營企業承擔，因此不存在“全租詐騙”的風險。特別是LH將青年買入租賃住宅的押金定為周邊市場價的40~50%，價格非常低廉。

然而，信任LH而入住的青年們卻為“瑕疵”而痛苦。曾住在LH青年買入租賃住宅，後因瑕疵搬出的李相賢（化名）表達了憤怒。“房子裡全是黴菌，根本住不了人。提出瑕疵申報後，LH責怪委託運營方，委託運營方又把責任推給LH。從申報瑕疵到處理竟然花了2年多的時間。”

住在新婚夫婦買入租賃住宅的樸智敏（化名）也無奈地表示：“天花板都塌了，還要等好幾個月才來維修。起初他們甚至說無法維修。”

牆面瓷磚脫落、天花板坍塌、漏水形成積水。這不是恐怖故事，全都是在LH買入租賃住宅中發生的真實案例。

因此，甚至出現了LH“只買瑕疵建築”的批評聲音。在去年的國會國政監查中，有事實表明，在2021年至2023年的3年間，LH買入租賃住宅產生的瑕疵維修次數高達52萬次。當時共同民主黨議員李春錫批評稱：“在2022年至2024年的買入租賃委託管理招標中，兩家企業壟斷了總中標金額的80%，其中還有LH前任高管在職。”當時LH社長李漢俊解釋稱：“將制定關於企業選拔標準和方法等的改進方案，並立即進行糾正。”但LH買入租賃住宅的瑕疵問題依然在繼續。

LH買入租賃住宅的一家委託運營方坦言：“即使責任在LH，但運營方在地位上處於絕對劣勢，為了拿專案，只能被迫共同承擔瑕疵責任。”