社會住房危機
政策隨“市長”意願反覆無常，穩定運營難上加難

[비즈한국] 由公共機構提供土地、民營企業進行運營的“社會住房”專案已步入第10個年頭。儘管它最初作為解決住房問題的替代方案應運而生，但現在卻被指出在應對全租詐騙等受害風險上更為脆弱。雖然社會住房看起來是由首爾市、首爾住宅城市公社（SH）、韓國土地住宅公社（LH）等公共機構運營的，但實際上是由民營企業承接委託運營。正因如此，一旦出現問題，各方往往會互相推諉責任。BizHankook旨在透過梳理社會住房走過10年後面臨的問題與制度性侷限，尋求解決對策。

近期，社會住房運營商之間瀰漫著危機感。這是因為由於“資金週轉困難”，運營方隨時可能成為全租詐騙的始作俑者，這種不安感日益加劇。社會住房運營公司相關人士A某分析了其原因：

“大多數社會住房的租金設定在市價的80%以下，保證金則為60%左右。這本身就是承擔著一定虧損來啟動的專案。問題在於，即便想中斷社會住房的運營也無法做到。由於土地所有權歸屬於公共機構，因此無法買賣建築。雖然目前還沒有被認定為‘全租詐騙’的社會住房案例，但整體狀況確實不容樂觀。”

也有企業分析認為，危機始於2022年10月首爾市停止追加供應社會住房之時。另一位社會住房運營公司相關人士B某抱怨道：“吳世勳首爾市長上任後，首爾市的政策基調發生了轉變，社會住房專案被置於次要地位。隨之而來的是，原本提供給社會企業的貸款等機會也減少了。”

實際上，首爾市對社會住房運營方的貸款規模確實有所減少。首爾市社會經濟企業及社會住房貸款預算從2021年的130億韓元驟減至2022年的11億韓元，降幅達91%。雖然2023年和2024年分別恢復至50億韓元和60億韓元，但與2021年相比，仍不足當時的一半水平。

那麼，目前運營首爾市社會住房的受託企業資金狀況如何？經核實，確實存在因無法支付施工尾款或未能償還貸款而捲入訴訟的受託企業。

2024年8月，C公司在從基金運營法人D公司借款9.4632億韓元后，因未能按時償還，法院判決其全額歸還。C公司曾在2018年和2019年分兩次為首爾市社會住房專案貸款總計15.98億韓元。之後，由於2022年6月的經營困難，該企業申請延長了還款期限，並約定最終還款期限為2023年12月。然而，C公司從2023年11月起就開始出現欠款違約。

2024年11月，E公司因無力支付10億韓元的社會住房裝修尾款，被裝修承包方告上法庭。

上述A某吐露心聲稱：“借款的到期日臨近，但延期申請並不順利。在此過程中，一些拿不到工程款的下包商開始提起訴訟。雖然運營商努力想要解決，但當問題真正發生時，首爾市卻以‘非合同當事人’為由置身事外。對於沒有資金的經營者來說，這真是進退維谷的困境。”