危機中的社會住房
行政安全部意見與首爾市截然相反……受害者救濟之路困難重重

【Bizhankook】由公共機構提供土地、民間企業運營的“社會住房”專案引入已邁入第10個年頭。儘管該專案最初旨在作為解決居住問題的替代方案，但有批評指出，它反而更容易受到租房詐騙等問題的侵害。社會住房看起來由首爾市、首爾住宅都市公社（SH）以及韓國土地住宅公社（LH）等公共機構運營，但實際上是由民間運營商受託經營的。正因如此，一旦發生問題，各方往往會互相推諉責任。Bizhankook旨在透過回顧社會住房邁入10年之際存在的問題和制度侷限，探索解決之道。

在首爾市作為居住穩定對策推行的“首爾市土地租賃型社會住房”深陷“租房詐騙”風波之際，有意見指出，SH公社消極的行政作為反而加劇了受害程度。此前，首爾市和SH公社一直以符合地方公企業法中的“背信罪”為由，拒絕簽署在保證金髮生事故時收購建築物的“收購承諾書”。因此，僅擁有建築物所有權的社會住房運營方一直無法加入保證金保險。

然而，據證實，行政安全部已釋出權威解釋稱，SH公社向社會住房提供“收購承諾”並不違反地方公企業法中的背信相關規定。這是由於近期首爾市社會住房發生租房詐騙案件後，由首爾市和SH公社等參與的社會住房工作小組向行政安全部申請權威解釋後得出的結果。

行政安全部解釋稱：“若建築物債務超過價值而存在賠償損失風險，則可能涉及刑法上的背信罪，但SH公社的收購承諾並不違反地方公企業法。”這一結論與首爾市的立場針鋒相對。此前，首爾市一直堅持認為，與LH（韓國土地住宅公社）不同，SH公社必須遵守地方公企業法，因此收購承諾本身就是職務上的背信行為。

社會住房工作小組將根據行政安全部的權威解釋得出何種結論，目前備受關注。不過，SH公社認為仍需對刑法相關內容進行進一步審查。SH公社相關人士表示：“根據行政安全部的權威解釋結果，針對地方公企業法而言，收購承諾並不違規；但針對如何消除刑法上職務背信風險的方案，目前正與首爾市、住宅都市保證公社（HUG）等相關機構進行協商。”

隨著首爾市社會住房租房詐騙事件的爆發，該議題近期也在首爾市議會中成為焦點。在6月20日舉行的第331次例會首爾市議會住宅空間委員會上，首爾市議員Choi Ki-chan（共同民主黨）指出：“在以首爾市名義掛牌入住的土地租賃型社會住房中，發生了無法拿回租賃保證金的案例。這難道不算是打著首爾市旗號的租房詐騙嗎？社會住房入住者因土地所有者與建築物持有及運營方不同，甚至無法加入保證金保險，處於無法得到保護的境地。”

Choi Ki-chan議員指出，SH公社2023年制定的《社會住房重組執行方案》中已明確寫明“入住者保證金保障脆弱，需要應對措施”，首爾市和SH在明知問題存在的情況下，卻因缺乏積極的提前應對體系而導致了受害事故的發生。

發生租房詐騙的A社會住房的住戶們正在敦促首爾市拿出積極的對策（相關報道：【獨家】無法返還保證金的首爾市社會住房，因拖欠國稅面臨查封）。住戶B表示：“入住當時被告知可以加入保證金保險，但連這都是謊言。雖然說是組建了社會住房工作小組，但從未聽取受害住戶的意見，協商內容也並未充分公開。為了恢復首爾市主導的社會住房專案信用並保護住戶，SH公社應提供收購承諾等方案來尋求出路。”

然而，即便SH公社對當前運營中的首爾市社會住房追溯適用收購承諾，問題依然存在。因為對於已經發生租房詐騙或建築物已被查封的情況，即便有承諾也無法加入保證金保險。必須針對目前無法拿回保證金的住戶另行制定對策。

社會住房協會相關人士指出：“如果初期就能提供收購承諾，那麼加入保證金保險的可能性很大，但現在加入條件已經變得嚴苛。考慮到建築物負債率進一步惡化、估值下降等因素，即使現在提供收購承諾，想要成功加入保證金保險恐怕也並非易事。”