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105億韓元購入狎鷗亭現代公寓創“新高”的買家是美國人……外國人土地交易許可制度真的有效嗎？

[비즈한국] 隨著政府近期為遏制外國人房地產投機而引入外國人土地交易許可制度，經確認，今年4月重新整理首爾江南區狎鷗亭現代1、2期公寓成交價紀錄的買家為一名美國人。當時的交易價格為105億韓元，這是該小區住宅成交價首次突破100億韓元。由於被認為相比韓國本土居民而言在房地產監管上更為寬鬆，外國人不斷重新整理住宅成交最高價紀錄，在住房市場的影響力日益增強。

4月簽約，8月完成所有權轉移……避開房貸監管

據行業及房地產登記簿顯示，美國人A某於20日在首爾江南區購入了一套狎鷗亭現代1、2期公寓，專用面積為198㎡，成交價為105億韓元。該戶型為小區內專用面積最大的型別，位於漢江邊。A某在今年4月簽署買賣合同後，時隔約4個月完成了所有權轉移登記。從當時韓國金融機構設定了62.7億韓元的最高額抵押權來看，購房款中約50億韓元似乎是透過申請住房抵押貸款籌集的。

該交易是狎鷗亭現代1、2期公寓住宅成交價首次突破100億韓元的案例。該小區此前的最高成交價為今年2月的95億韓元（專用面積196㎡），低了10億韓元。同等規模的專用面積198㎡的此前最高價同樣是今年2月的94億韓元，便宜了11億韓元。A某交易後，該小區的最高成交價在6月分別跳漲至120億韓元（197㎡）和127億韓元（197㎡）。專用面積198㎡的成交價也在同月以117.8億韓元重新整理了紀錄。

A某還避開了住房抵押貸款的監管。政府曾於6月28日將首都圈及監管地區住房抵押貸款額度限制在6億韓元，且與個人收入無關。該政策切斷了首都圈多套房持有者的房貸渠道，並對透過房貸在首都圈購房者施加了6個月內必須入住的義務，旨在將金融機構貸款僅提供給實際需求者。雖然外國人從國內金融機構貸款時也受到與本土居民同等的監管，但A某似乎是在此次監管實施前就已經完成了貸款申請。

狎鷗亭現代1、2期公寓是韓國極具代表性的重建小區。首爾市為了在20世紀70年代啟用公寓供應，在江南區漢江邊建立了“狎鷗亭公寓地區”。此後，該地區陸續建成了狎鷗亭現代（1~14期）、美星（1~2期）以及漢陽（1~8期）等公寓群。目前，大部分建築已迎來竣工40週年，相鄰小區正被劃分為6個區域推進重建。A某購入的狎鷗亭現代1、2期屬於其中規模最大的“狎鷗亭3區”。

引入外國人土地交易許可制度，“貸款監管也需體現公平性”

外國人持有的住房呈增長趨勢。據韓國房地產院的外國人住房持有現狀資料顯示，外國人持有的韓國住宅從2022年下半年的83,512套，增加至2023年下半年的91,453套，並在2024年下半年達到了100,216套。以去年下半年為準，外國人持有的住房約佔韓國住宅總量的0.52%。外國人持有的住房大多為公寓等共同住宅（91,518戶），且集中在京畿、首爾、仁川等首都圈地區。

外國人重新整理住宅成交最高價的案例也屢見不鮮。去年4月，一名美國人以120億韓元買下了首爾龍山區“漢南The Hill”公寓（專用面積240㎡），重新整理了該小區最高價紀錄。同年11月，一名烏茲別克人以74億韓元購入了首爾瑞草區“盤浦Xi”公寓（專用面積245㎡），創下該小區新高。今年4月，一名馬耳他人以69億韓元的新高價買下了首爾江南區的“延世河畔露臺”公寓（243㎡）。據韓國房地產院資料顯示，去年1月至8月間，外國人在韓國購買的超過30億韓元的住房交易中，有70%屬於成交新高。

政府近期引入了“外國人土地交易許可制度”。其核心內容是禁止非實際居住的外國人在可能出現房價上漲的地區購買住宅。從26日起至明年8月25日，為期一年內，首爾全境、仁川7個區以及京畿道23個市、郡被指定為外國人土地交易許可區域。在此區域內，外國人購買公寓、獨棟、多戶、聯排或多세대住宅時必須獲得許可。獲得住房交易許可的外國人必須在許可之日起4個月內入住，並需在取得後實際居住滿2年。

大韓建設政策研究院研究委員李恩亨（音譯）評價稱：“考慮到此前本土居民與外國人之間的公平性問題，此次措施是積極的。過去，外國人在實際居住義務、貸款監管、資金來源調查等方面確實比本土居民享有更寬鬆的待遇。”但他同時指出：“雖然這次外國人土地交易許可制度重點在於確認實際居住需求和排除投機需求，但在貸款監管方面，如何確保與本土居民的公平性仍存在疑問。未能將準居住設施的商住兩用公寓（Officetel）納入監管範圍也令人遺憾。”

外界普遍認為，外國人比本土居民在房地產貸款監管上更為自由。雖然外國人在韓國金融機構申請貸款時需遵循住房抵押貸款價值比（LTV）或總負債償還比率（DTI）等國內監管，但如果他們從本國銀行獲取貸款，便可繞過國內限制。此外，由於政府難以掌握外國人的個人家庭住房持有現狀，他們在多套房持有者的監管上也往往顯得更為自由。